天寰 示範單位

啟德站於2019年通車

啟德發展區私人住宅項目已經成為地價貴、呎價高的新一代市區地標，最新推出挑戰市場承接力的嘉匯，屬主打一及兩房戶的上車屋苑格局，首批180伙折實平均呎價17,589元，較上月發售的啟德1號2期首批呎價還要稍貴2.3%，如果今次市場繼續承受得起，區內另一首設開放式迷你戶的新盤天寰呎價水平只會更高，啟德發展區私人住宅邁向每方呎2萬元的標誌性癲價，可謂指日可待。

嘉匯位處啟德1號2期東南面，相隔一條沐寧街，同樣採用高低座混合模式發展，規劃原意是加強通風效果及改善建築物之間的景觀，但嘉匯的低座物業被安排在兩組高座屏風樓之間，除了高樓壓頂的觀感問題，亦會有採光度不足可能。
低座包括3、5、6及7座，標準樓層供應一至三房單位，頂層有三房及四房大戶，其中三個四房大宅平台附設露天按摩浴缸，雖然已被安排在內園方向，但高座中高層向內園單位一定可以清楚俯瞰這個低座頂層戶平台，享受露天風呂隨時被「睇全相」。
嘉匯低座物業屬於貴價豪宅與上車單位夾雜的設計，其身價難以與大碼單位主導的啟德1號低座物業比較，每方呎突破3萬元的創癲價動力不強。而對樓層不高的低密度住宅有興趣的上車客，低座物業的一房及兩房戶可能是目標之選，不過首批180伙價單並不包括低座，需要有耐性等一等。

嘉匯首批180個單位合數位於項目西北端的高座1及2座，折實售價最平的單位，俱屬向北或西北正對啟德1號高座大廈的選擇，而且都是1樓單位，望樓之餘亦直接承受前方沐寧街環境噪音影響。一房折實最平585.1萬元，兩房要776.8萬元，三房最低消費1,101.3萬元，這個樓價入場水平相信已經將大部份買家排除在外。
物業1及2座以一及兩房戶為主，可以預期景觀質素不會有驚喜，另外兩幢高座為8及9座，位處項目的東南端，向南或東南單位前臨政府、機構或社區用地，遠方九龍灣一帶商業區建築物對景觀影響不大，預料嘉匯8及9座中高層向此方向單位可享開揚遠景，甚至是啟德遊輪碼頭特色景致，所以面積較大的三房戶亦集中在這個方向。不過，比較特別的是9座向正西的A室，為標準樓層最大碼的四房戶，這個方向正對旁邊保利置業住宅地盤，遠眺啟德河以西的另外6幅住宅地皮，遠景的可觀程度值得商榷。

正如其他啟德發展區物業，嘉匯其中一個賣點是鄰近港鐵沙中綫啟德站享地利，惟沙中綫大圍至紅磡段預計最快2019年中通車，紅磡至金鐘段則維持以2021年為通車目標，意味最快明年底入伙的嘉匯，住客仍需面對大半年沒有港鐵的日子

物業屬於純住宅設計，不設商舖，地庫有149個住客車位、16個住客電單車位及24個單車位，對比物業900個住宅單位明顯不足，惟此車位數量是根據批地文件內的指定比率供應。物業會所及休憩花園設於地下，會所面積27,905方呎，花園總面積38,983方呎，設施包括室外泳池、兒童游泳池、戶外閒座區、健身室、兒童遊樂場等。
附近物業未知會否有商舖，已知最近的購物點將是啟德1號面向港鐵啟德站的商舖，日後港鐵車站廣場會發展購物街，對面還會有大型寫字樓、酒店及零售項目。另外，附近公屋德朗邨及啟晴邨設有房委會轄下的晴朗商場，提供60多間商舖及乾濕貨街市。

嘉匯東北面為建灝地產的沐寧街1號項目天寰，提供822伙，包括兩座高座及4座低座，戶型由開放式至四房，開放式面積200餘至300方呎，開放式至兩房佔全部單位七成，發展商表示項目正待批預售樓花同意書，預計最快於今季開售。

嘉匯西南面是保利置業沐寧街9號龍譽，涉及約930伙，其對面是會德豐的第1H區3號項目，單位數量648個，現正申請預售。
根據現行規劃，港鐵啟德站旁已出售及待售的住宅地皮合共有13幅，預計提供單位總數近1.1萬伙。
該13幅住宅地皮已先後售出10幅，樓面呎價最平是2013年售出的第1H區2號地皮，亦即啟德1號2期，樓面呎價僅4,913元。
嘉匯所在的第1I區2號地皮，在2014年售出時的樓面呎價為5,330元，暫時最貴價為海航集團去年底奪得的第1L區3號地皮，前臨擬建的大型體育場館，樓面呎價13,600元。

天寰 示範單位

保利置業 沐寧街9號龍譽 涉930伙

【明報專訊】踏入新一年樓市氣氛向好，發展商亦加快樓盤部署；地政總署公布，上月批出6個住宅項目預售樓花同意書，涉及2388伙單位，其中以新地（0016）西鐵南昌站上蓋匯璽、及長實地產（1113）北角油街項目最矚目，前者單位總數達1050伙，後者亦涉378伙。長實表示，油街項目將於今季推出，新地則表示集團今年會維持月月有樓賣策略，預料農曆新年後多個大型項目將陸續登場。 -

【明報專訊】踏入新一年樓市氣氛向好，發展商亦加快樓盤部署；地政總署公布，上月批出6個住宅項目預售樓花同意書，涉及2388伙單位，其中以新地（0016）西鐵南昌站上蓋匯璽、及長實地產（1113）北角油街項目最矚目，前者單位總數達1050伙，後者亦涉378伙。長實表示，油街項目將於今季推出，新地則表示集團今年會維持月月有樓賣策略，預料農曆新年後多個大型項目將陸續登場。
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啟德另兩個於今年內發售的樓盤，為保利置業（香港）沐寧街9號龍譽，涉930伙，以及會德豐（0020）沐寧街10號項目，則提供648伙。值得一提的是，啟德1號是全港唯一港人港地項目，換言之，上述其餘4個樓盤，對一手買家身分或將來轉售時均

新地3盤獲批文
事實上，地政總署上月批出6個預售申請，以新地項目佔最多，共涉3個，除包括日前已開價的元朗Grand YOHO二期（826伙）外，另兩個為南昌站上蓋匯璽，以及沙田九肚麗坪路雲端（59伙）。
至於向來被視為是新地「老對手」的長實地產，北角油街項目獲批預售，為長實地產今年重頭項目之一，預計短期內公布樓盤命名。集團執行董事趙國雄表示，旗下北角油街豪宅項目上月獲批預售後，今季一定會推出市場；而同系馬鞍山星漣海、荃灣西站海之戀等，一待獲批發預售亦會伺機出擊。他續稱，市場氣氛轉旺，部分新盤定價看高一線，但旗下項目加幅料不會見兩成。
去年批售樓花1.7萬伙 12年新高
至於其他已獲批預售之新盤，包括香港興業（0480）和南豐合作的沙田九肚尚珩（61伙）、英皇（0163）屯門冠發街8號洋房項目（14伙）。連同上月批出預售個案，去年第4季批出10份住宅項目預售樓花同意書，共涉4594伙；全年則共批出36份住宅項目預售申請，涉及約17,008個單位，為過去12年來新高紀錄。
雖然政府去年11月再為樓市加辣，但上月發展商仍然積極入紙申請售賣樓花，地政總署資料指，上月有5份預售樓花同意書新申請，涉2024伙；包括新地元朗PARK YOHO2期（即峻巒2A期、689伙）、香港興業愉景灣新項目（196伙）、南豐相關人士葵涌興芳路178號（136伙）、宏安地產（1243）大埔公路大圍段項目（336伙）、及億京大埔白石科進路項目（667伙）。截至去年12月底，滾存待批預售樓花共涉12,948伙單位。
另保利置業（0119）旗下提供930伙單位、樓花期接近兩年的東九龍啟德新盤，已命名為龍譽。
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近年政府在啟德區內推出多個地盤，「麵粉」已陸續製成「麵包」，連同啟德1號II在內，相信該區今年至少會有5個樓盤開售，涉及3924個單位，其中嘉華（0173）嘉匯最快會於農曆年後接力登場。

- 嘉華發展的沐寧街7號嘉匯，由4座物業組成，提供900伙，標準戶實用面積由300餘至逾900方呎，1房至4房間隔，其中1至2房單位佔約七成，戶型明顯較啟德1號II（2至4房）為細，相信可吸納更多上車客或分支家庭。項目去年底已獲批預售，發展商早前指，該盤最快農曆年後推出。 -

建灝天寰參考九龍站價
另一個有望於首季內開售的新盤，則是建灝地產旗下的沐寧街1號天寰，樓盤共提供822伙，包括兩座高座及4座低座，發展商早前透露，項目戶型由開放式至4房戶，開放式面積由200餘方呎至300方呎，開放式至2房佔全部單位七成，發展商希望首季獲批預售及開售，樓書及示範單位已準備中，定價參考同區、九龍站及何文田新盤，亦會留意同區地價。